PINEL Ancien optimisé déficit foncier

NEOINVEST est un des seuls opérateurs à pouvoir vous proposer des opérations en Pinel Réhabilité optimisé Déficit Foncier.

Opérations éligibles:

Ce dispositif vous permet de bénéficier de nombreux avantages :

Réduction d’impôts de 2% par an sur le prix plateau + frais de notaire + une partie des travaux relatifs aux parties communes,
Cumulé avec un déficit foncier sur les travaux de second œuvre,
Permet de bénéficier d’un bien de qualité avec le cachet de l’ancien le plus souvent idéalement situé,
Et une livraison plus rapide (18 mois en moyenne) car le gros œuvre est existant ce qui permet de réduire les délais.

Voici les règles applicables :

Après avoir rappelé le régime général de la réduction d’impôt « Pinel » (I-) nous examinerons les modalités d’application du « Pinel réhabilitation » au projet présenté (II-).

I- Caractéristiques générales de la réduction d’impôt « Pinel »

A- Bénéficiaires de la réduction d’impôt

Les particuliers qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés respectant un niveau de performance énergétique globale destinés à la location peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, dite réduction d’impôt « Pinel », répartie sur la durée de l’engagement de location.

La réduction d’impôt « Pinel » bénéficie aux personnes physiques qui achètent un logement directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (associés de SCI notamment).

B- Engagements des investisseurs

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit s’engager à donner le logement en location nue à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, sur option.
La location peut être conclue, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, avec un ascendant ou un descendant du contribuable, sous réserve qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal du contribuable.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année (CGI ann. III art. 2 terdecies D). Ce plafond doit être respecté pendant toute la période de l’engagement de location. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location.

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond relevé chaque année (CGI ann. III art. 2 terdecies D). Ce plafond s’apprécie à la date de signature du bail. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location.

C- Localisation de l’investissement

L’investissement doit être réalisé dans les zones géographiques où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est le plus important, c’est-à-dire dans les zones A, A bis et B1 du territoire telles qu’elles ont été définies par l’arrêté du 1er août 2014.

D- Montant de la réduction d’impôt

Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition ou de la construction de deux logements au maximum.
La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5.500 €.
Au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, la base de la réduction d’impôt ne peut excéder 300.000 €.
Les taux de la réduction d’impôt sont fixés, pour les investissements réalisés en métropole, à :
- 10.5 % pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de 6 ans ;
- 15 % pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de 9 ans. En cas de prorogation de l’engagement, le taux varie en fonction de la durée initiale de l’engagement
- 17.5% pour les logements faisant l’objet d’un engagement de 12 ans.
La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, sur six, neuf ou douze ans en fonction de la durée initiale de l’engagement de location.
Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux) ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes, en fonction de la durée initiale de l’engagement.
En cas de prorogation de l’engagement, la réduction est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement est prorogé et des deux années suivantes.
Le solde de la réduction d’impôt qui, au titre d’une année d’imposition, excède l’impôt dû par le contribuable ne peut pas être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.
L’article 200-0 A du CGI prévoit que le montant cumulé de certains avantages fiscaux (déductions, réductions ou crédits d’impôt) accordés au foyer fiscal ne peut pas procurer une réduction du montant de l’impôt sur le revenu supérieure à 10.000 €.
La réduction d’impôt « Pinel » fait partie des avantages fiscaux concernés par ce dispositif.

II- Spécificités du « Pinel réhabilitation » et application au cas d’espèce

A- Logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions à titre onéreux de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence s’entend de celui qui ne répond pas, pour au moins quatre des rubriques définies l’arrêté du 19 décembre 2003, aux caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Avant la réalisation des travaux, le contribuable qui les réalise doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003. Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence.

Au moins quatre des rubriques mentionnées doivent indiquer que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence.

Si les expertises d’habitabilité avant travaux transmises concluent bien à la non satisfaction de la qualification de décence pour l’ensemble des lots, il nous paraîtrait préférable, si possible, de les faire établir à nouveau au nom des investisseurs, lorsque leur nom sera connu, puisque cette obligation incombe au contribuable qui entend bénéficier de la réduction.

Ce point constitue une simple mesure de précaution et il ne nous semble pas pour autant que la réduction d’impôt puisse être contestée si les expertises demeuraient établies au nom de l’opérateur.

B- Travaux à réaliser

1- Travaux permettant de donner au logement l’ensemble des caractéristiques de décence et d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs.

Les travaux de réhabilitation réalisés doivent permettre de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (CGI, ann. III, art. 2 quindecies C).

Les travaux de réhabilitation s’entendent des travaux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 (CGI, ann. III, art. 2 quindecies B, II).

Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux.

	Etat du logement avant les travaux	Etat du logement après les travaux
Décence du logement	Au moins 4 des 15 caractéristiques de décence ne sont pas respectées (arrêté du 19 décembre 2003, art. 3)	L’ensemble des 15 caractéristiques de décence est réuni (arrêté du 19 décembre 2003, art. 3)
Performance technique	Au moins 6 des 12 performances techniques ne sont pas respectées (arrêté du 19 décembre 2003, art. 4)	L’ensemble des performances techniques est réuni (arrêté du 19 décembre 2003, art. 4)

Après la réalisation des travaux, le contribuable qui les réalise doit faire établir par un contrôleur technique ou technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité un état du descriptif du logement contenant les rubriques définies par l’arrêté du 19 décembre 2003.

Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant :

Que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent mentionnées plus haut ;
Que l’ensemble des performances techniques est respecté ;
Et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

Dans une copropriété, cette attestation indique également que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient fait ou non l’objet de travaux ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.

A partir du moment où l’état descriptif et l’attestation lors de l’achèvement des travaux est bien faite au nom de l’investisseur (encore une fois par mesure de précaution), la circonstance que l’établissement de l’état descriptif et de l’attestation soit financièrement prise en charge par l’opérateur n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôt.

2- Travaux permettant de justifier du respect d’un niveau de performance énergétiqueLe bénéfice de la réduction d’impôt est conditionné à la justification du respect d’un niveau de performance énergétique globale.

Pour le bénéfice de l’avantage fiscal, les logements anciens doivent bénéficier de l’un ou l’autre des labels suivants :

Le label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » mentionné au 1° de l’article 2 de l’arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique rénovation »
Le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 »mentionné au 2° du même arrêté.

La justification du respect des exigences de performance énergétique globale est apportée par la fourniture du certificat mentionnant l’attribution du label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » mentionné respectivement au 1° et 2° de l’article 2 de l’arrêté du 29 septembre 2009 susvisé, délivré par un organisme de certification selon les critères et dans les conditions fixées par ce même arrêté.

La justification du respect des exigences de performance énergétique globale est apportée par la fourniture :

Soit de factures, autres que les factures d’acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux ainsi que la désignation, le cas échéant, des caractéristiques et des critères de performance susvisés.
Soit d’une attestation établie par un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux, lorsqu’ils sont nécessaires, et couvert par une assurance pour cette activité.

Il convient de relever que le bénéfice du dispositif n’est pas conditionné au fait que le coût des travaux représente un pourcentage minimum du coût d’acquisition global (contrairement à ce que prévoit le dispositif Denormandie).

C- Délai de réalisation des travaux

Les travaux de réhabilitation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être réhabilité.

D- Montant de la réduction d’impôt

Rappelons que la réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5.500 €, sans que la base de la réduction d’impôt puisse excéder au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable 300.000 €.

Dans le cadre du « Pinel réhabilitation », la base de la réduction s’entend :

Du prix d’acquisition du logement majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.
Augmenté du prix du prix des travaux de réhabilitation mentionnés au II de l’article 2 quindeciesB de l’annexe III au CGI (i.e. travaux qui ont permis d’obtenir six des performances techniques fixées par l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003).

Lorsque les travaux sont réalisés par l’acquéreur, la doctrine écrite de l’administration fiscale1précise que « Le montant des travaux de réhabilitation s’entend notamment des frais d’architecte, du prix d’achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des salaires versés aux ouvriers et des charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la réhabilitation qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers.

Les prestations d’étude, d’organisation et de suivi des travaux de réhabilitation ainsi que des frais liés à l’établissement des états et attestations prévus à l’article 2 quindecies C de l’annexe III au CGI sont pris en compte ».

Il sera nécessaire de recenser précisément les travaux concernés et leur prix afin de déterminer la base de la réduction d’impôt.

Précisons que les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire « Pinel » ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers (CGI art. 199 novovicies, I-F).

Selon notre analyse, les dépenses de travaux étrangères au calcul de la réduction d’impôt (i.e. les travaux autres que ceux qui ont permis d’obtenir six des performances techniques fixées par l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003) restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.