Qu’attendre de l’immobilier neuf en 2021 ?

Quel horizon pour le logement neuf en 2021 après le choc du confinement et d’une année 2020 si particulière ?

Manque d’offre ; des ménages moins nombreux en raison de la crise économique ; mais des fondamentaux salutaires, comment le marché de l’immobilier neuf et ancien français va-t-il aborder 2021 ?

Après l’année 2019 record dans l’immobilier ancien, une belle année tout de même dans le neuf avec plus de 160 000 logements neufs vendus par les promoteurs, l’année 2020 restera, elle, si particulière avec ses deux mois de confinement généralisé. Mais alors quid de 2021 ? Découvrez ici l’analyse de plusieurs experts.

Immobilier 2020 : quel bilan ?

Le confinement aura été un « choc marqué mais assez court et limité », décrypte Olivier Eluère, expert économique du Crédit Agricole Immobilier. Bien que les ventes de logements neufs et anciens aient reculé de 40 % durant le confinement, la reprise visible dès juin montre les atouts de l’immobilier tricolore.

C’est ainsi qu’en juin et juillet, le niveau des ventes de maisons neuves était même légèrement supérieur à la même période en 2019. Idem dans l’ancien où de 50 000 transactions mensuelles pendant le confinement, 100 000 ventes étaient enregistrées dès le mois de juin. Cela n’empêche pas un recul semestriel de 15 % dans l’ancien, de 15 % sur huit mois à fin août 2020 en diffus chez les constructeurs de maisons individuelles, d’après Pôle Habitat FFB.

Le logement neuf à la peine

Pour ce qui est du neuf en collectif, la tendance est plus difficile. Aux effets propres du confinement : diminution des ventes de 37, 8 % et des mises en vente de 47 % sur le seul deuxième trimestre, s’ajoute le recul général de l’offre observé depuis plusieurs mois en raison des élections municipales : – 46,7 % de mises en vente, ce qui pénalise les ventes : – 31,8 % sur le premier semestre 2020 dans la promotion immobilière, selon les chiffres de la FPI. Le Covid aura accentué la crise du logement neuf, précisait début septembre la présidente des promoteurs, Alexandra François-Cuxac : « Le Covid ne doit pas cacher le mouvement de fond, les chiffres s’enlisent depuis des trimestres ». En rythme annuel, le nombre de permis de construire délivrés a déjà reculé de 50 000, dont au moins 30 000 dans le collectif, les mises en vente devraient donc continuer de diminuer, au moins jusqu’à mi-2021. A la crise de l’offre, s’ajoute « l’environnement économique incertain et même anxiogène », selon Olivier Eluère.

Un contexte économique forcément incertain

Si la Banque de France table sur un taux de chômage de 11,5 % mi-2021, Crédit Agricole est plus optimiste dans ses prévisions. Face au risque de chômage, il y aura quoi qu’il en soit un effet sur la demande avec moins de candidats potentiels pour acheter, analyse Olivier Eluère. A cela s’ajoute également une confiance des ménages qui s’annonce médiocre et donc des ménages plus prudents. Des ménages qui pourraient aussi rencontrer des difficultés pour boucler leur financement.

Un climat bancaire plus regardant

Depuis fin 2019, le HCSF, Haut Conseil à la Stabilité Financière, a encadré plus strictement la délivrance des crédits immobiliers, ce qui a déjà des conséquences sur l’accès au crédit. Les prêts immobiliers à taux d’effort très élevé sont ainsi passés de 28 % en 2019 à 25 % au deuxième trimestre 2020, derniers chiffres disponibles. La limitation de la durée de crédit à 25 ans maximum, le taux d’effort à maximum 33 %… excluent donc déjà « des ménages du marché et notamment des primo-accédants aux revenus moyens », précise Olivier Eluère, « même si cela a un effet modéré jusqu’ici ».
Tendance confirmée chez Crédit Logement, son directeur général, Jean-Marc Vilon, évoque, lui, plutôt un examen très attentif de certains dossiers de prêt qui auraient été auparavant traités de façon automatique, qu’un réel durcissement des conditions

Quel accès au crédit immobilier pour financer l’achat d’un logement neuf en 2021 ?

Des fondamentaux français toujours pertinents

Après l’effet ponctuel du rattrapage post-confinement, Olivier Eluère parle tout de même de fondamentaux français positifs et notamment le très bas niveau des taux de crédit, moins de 1,3 % hors assurance. Des taux d’intérêt qui devraient rester stables. Les dernières semaines ont en effet montré que les banques préparent déjà 2021 avec un léger recul des taux.
Autre atout, l’immobilier apparaît toujours comme une valeur refuge. « L’investissement immobilier reste un acte tangible, qui rassure et donc attractif pour les Français », conclut Olivier Eluère. Sentiment d’autant plus partagé que le résidentiel attire de nouveau les investisseurs institutionnels.

« Le statut de valeur refuge de la pierre, l’épargne de précaution accumulée par les Français ou encore les envies de maison avec jardin », voilà ce qui soutiendra le marché immobilier l’an prochain, détaillent les experts du cabinet Xerfi. Du côté de l’ancien, après un recul en 2020 de 20 % environ et 850 000 transactions, Olivier Eluère de Crédit Agricole table sur un rebond à 900 000 ventes en 2021. Reste maintenant à relancer la production de logements neufs pour satisfaire la demande et donc relancer les ventes dans le neuf.