Logement neuf : le choc de l’offre s’éloigne toujours plus loin

Malgré un recul de 30 % des ventes de logements neufs et même de 40 % des mises en vente depuis le début de l’année, la FPI veut voir des signes positifs avec la prorogation du Pinel et le Pacte de relance de la construction. Retour sur les derniers chiffres du logement neuf.

Le choc de l’offre réclamé depuis des années dans la promotion immobilière s’éloigne de plus en plus et la crise sanitaire n’est pas la seule en cause. Les derniers chiffres fournis par la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, au terme du troisième trimestre 2020, montrent une nouvelle fois les difficultés du secteur de la construction neuve. Le troisième trimestre n’a en effet pas montré de signes de reprise après la chute du deuxième trimestre liée au confinement.

Moins de 20 000 logements neufs vendus en trois mois

Entre juillet et septembre 2020, le recul des ventes est de 28,5 %, soit moins de 20 000 logements neufs vendus en trois mois, chiffre que l’on ne connaissait plus depuis 2015. « Ce sont cinq années d’activités économiques qui sont effacées », précise Marc Villand, vice-président de la FPI.  La part des ventes aux investisseurs passe sous la barre des 50 %, avec moins de 10 000 logements neufs pour louer vendus, contre plus de 16 000 au troisième trimestre 2017.

La crise sanitaire n’est pas la seule en cause car depuis le début de l’année, le recul des ventes est de 29,5 % et même de 33,5 % sur les seules ventes aux particuliers. 82 000 logements vendus en neuf mois, contre 116 000 sur la même période l’an dernier, c’est un tiers du marché perdu !

Un niveau de mises en vente comme en 2008 !

Reste que le problème devrait perdurer car les mises en vente, « la production de demain », sont également en très fort recul : – 37,5 % au troisième trimestre, soit 15 500 logements commercialisés en trois mois, soit un niveau équivalent au T3 2008, l’année de la crise des subprimes ! Depuis janvier, les mises en vente ont même reculé de plus de 40 % avec soit environ 36 000 logements de moins mis sur le marché que ces dernières années. « Il n’y a aucun effet rebond : au contraire, il n’a jamais été aussi difficile de faire aboutir des projets de construction de logements », ajoute la FPI.

Une offre qui va avoir du mal à se renouveler également dans les mois à venir car, en parallèle, les permis de construire accordés continuent de reculer : – 11,5 % sur le T3 2020, dont – 18,7 % dans le collectif et – 10 % sur un an. Entre mi-2017 et mi-2020, ce sont 100 000 permis de construire qui ont disparu, en passant sous le seuil symbolique des 400 000 logements neufs autorisés. Les mises en chantier sont même passées au-dessus du nombre de permis de construire, ce qui est « très atypique et très préoccupant », analyse la FPI.

Stabilisation des prix de l’immobilier neuf

Paradoxalement, malgré le recul de l’offre : – 16,3 % et environ 88 000 logements neufs en vente, on assiste à une stabilisation des prix de vente : – 0,1 % en Ile-de-France et + 0,3 % en régions. Une tendance à confirmer tant l’incertitude demeure, précise Marc Villand, qui évoque en raison de l’arrivée de nouvelles équipes municipales ou des conséquences des campagnes électorales, « des projets torpillés les uns après les autres, des dizaines de milliers de m² remis en question », ce qui renforce, selon lui, la concurrence sur le prix des fonciers. « Dans quel secteur voit-on des ventes qui reculent d’un tiers avec des prix qui restent stables ? », s’interroge Alexis Rouque, délégué général de la FPI, preuve, d’après lui, de la résilience du marché du logement neuf. Mais quid de la suite ?

Pacte de relance pour la construction durable : vers un tournant ?

Dans un contexte où « l’acceptabilité des projets immobiliers est proche de zéro suite à une campagne électorale où le logement et la construction ont été pris en otage », Marc Villand voit dans la récente signature du Pacte pour la relance de la construction durable, une valeur symbolique mais en attendant des concrétisations opérationnelles sur le terrain. « Ce discours plus volontariste du gouvernement doit maintenant trouver un écho localement, sur le terrain, auprès des 3 000 maires des villes où se construit du logement neuf », indique-t-il, en souhaitant que l’Etat et donc les préfets et sous-préfets à la relance mettent autant d’énergie à préserver la construction neuve qu’ils le font actuellement à préserver dans chaque projet immobilier le logement social.

L’inattendu amendement Pinel 2021

Si, finalement, il ne devrait pas y avoir de remise en cause des plafonds et du zonage Pinel, l’objectif de l’amendement visant à une prise de relais de l’investissement locatif des particuliers par les investisseurs institutionnels est une « stratégie porteuse de risque car les institutionnels sont volatiles et intervenant sur un zonage beaucoup plus restreint que les investisseurs particuliers », analyse le vice-président de la FPI.

Et la fédération de rappeler que la loi Pinel, ce sont 50 000 logements neufs à louer chaque année permettant de loger des ménages aux revenus médians dans de grandes métropoles régionales avec un taux d’effort de « seulement » 20 %, grâce aux plafonds de loyer. De quoi continuer de soutenir l’investissement dans l’immobilier neuf qui montre sa résilience ; même si « le problème reste bien de mener à leur terme les projets immobiliers », conclut Marc Villand.