Lyon reste le marché le plus demandé de notre portefeuille, et aussi celui où l'écart entre une bonne et une mauvaise opération est le plus large.
Ce qui structure le marché lyonnais
Lyon combine deux caractéristiques rares : une demande locative permanente, portée par plus de 150 000 étudiants et un bassin d'emploi tertiaire dense, et une offre neuve contrainte par la rareté du foncier intra-muros.
Cette tension explique les niveaux de prix, mais elle explique surtout la faible vacance locative. C'est ce second point qui compte pour un investisseur : un bien correctement placé à Lyon se reloue vite, ce qui n'est pas vrai partout dans la région.
Les arrondissements où nous travaillons
Nous concentrons notre sélection sur les secteurs où la demande locative est structurelle plutôt que conjoncturelle.
- Lyon 7e — Gerland et le secteur des Girondins, portés par le métro B, l'université et la reconversion des anciennes friches industrielles
- Lyon 8e — le long de l'axe Route de Vienne, en pleine transformation, avec des prix encore en retrait du centre
- Lyon 3e et 6e — la Part-Dieu et les Brotteaux, marché de report des cadres et des couples actifs
- Lyon 9e — Vaise, bien desservi et prisé des jeunes actifs du secteur numérique
Le point de vigilance sur Lyon
L'encadrement des loyers s'applique à la ville de Lyon. Il fixe un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, ce qui plafonne mécaniquement le rendement de certaines typologies, en particulier les petites surfaces dont le loyer au mètre carré est structurellement plus élevé.
Une simulation de rendement établie sans tenir compte de ce plafond surestime le revenu réel. C'est le premier calcul que nous refaisons sur toute opération lyonnaise qu'on nous soumet.