Vous louez un appartement meublé et vous encaissez 12 000 € de loyers par an. Selon le régime que vous choisissez, vous êtes imposé sur 6 000 €… ou sur 0 €. La différence ne tient pas à un artifice : elle tient à ce que chaque régime accepte de déduire.
01Le micro-BIC : simple, mais sans nuance
Le micro-BIC est le régime par défaut tant que vos recettes restent sous un plafond annuel, actualisé tous les trois ans. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, et vous imposez le reste. Vos charges réelles ne comptent pas : taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, honoraires, tout est censé être couvert par l'abattement (Service-public.fr, revenus d'une location meublée).
Sur 12 000 € de loyers, la base imposable est donc de 6 000 €, quoi que vous ayez payé en réalité.
02Le régime réel : on déduit ce qui s'est vraiment passé
Au régime réel, vous tenez une comptabilité et vous déduisez vos charges réelles. Surtout, vous amortissez le bien et le mobilier : la valeur du logement (hors terrain) et celle des meubles sont réparties sur leur durée d'usage, et cette dépréciation comptable vient en déduction de vos loyers. C'est une charge qui ne sort pas de votre poche.
03Le calcul sur 12 000 € de loyers
Loyers annuels : 12 000 €
Micro-BIC : abattement de 50 % → base imposable de 6 000 €. À une tranche marginale de 30 %, soit 1 800 € d'impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux.
Régime réel : taxe foncière 1 000 € + assurance 250 € + comptable et gestion 750 € + intérêts d'emprunt 3 000 € = 5 000 € de charges. Amortissement du bien et du mobilier : 7 000 € par an.
12 000 − 5 000 − 7 000 = 0 € de résultat imposable.
Il s'agit d'une simulation, pas d'un dossier client : les montants dépendent du prix d'achat, de la part de terrain, du financement et de la durée d'amortissement retenue pour chaque composant. L'ordre de grandeur, lui, est celui que l'on rencontre sur un investissement financé à crédit.
04Les limites à connaître
- L'amortissement ne crée pas de déficit. Il est déductible dans la limite du résultat avant amortissement. Ce qui ne peut pas être déduit une année se reporte sans limitation de durée.
- Un vrai déficit de charges (charges supérieures aux loyers) ne s'impute pas sur votre revenu global : il se reporte sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes.
- Le réel a un coût : bilan, compte de résultat, tableau d'amortissements. Un expert-comptable est en pratique indispensable, et ses honoraires sont déductibles.
- La revente change la donne. Depuis la réforme, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ce n'est pas rédhibitoire, mais cela se prépare : nous détaillons le sujet dans les nouvelles règles du LMNP.
05Quand le micro-BIC reste défendable
Un bien acquis sans crédit, déjà largement amorti ou très peu chargé, loué à un loyer élevé : l'abattement de 50 % peut suffire, et la simplicité a une valeur. C'est un calcul à faire, pas une règle. Dès qu'il y a un emprunt et un bien récent à amortir, le régime réel prend presque toujours l'avantage, souvent très nettement.
Le bon régime n'est pas celui qui affiche le moins d'impôt sur le papier, mais celui dont on a mesuré l'effet sur dix ou quinze ans, revente comprise.
Julien Bernard, président de NeoInvest
Le cadre complet est présenté sur notre page LMNP et sur la comparaison LMP ou LMNP. Les programmes immobiliers disponibles sont listés sur le site, et les autres leviers pour générer des revenus y sont détaillés.
FAQLes questions qu'on nous pose
À partir de quel montant de loyers le régime réel devient-il intéressant ?
Il n'y a pas de seuil magique : tout dépend de vos charges et de la valeur amortissable du bien. Dès qu'il y a un crédit, une taxe foncière et un bien à amortir, le réel est presque toujours plus favorable que l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC.
L'amortissement peut-il créer un déficit imputable sur mes autres revenus ?
Non. En location meublée non professionnelle, l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit : il est déductible dans la limite du résultat avant amortissement, et l'excédent se reporte sans limitation de durée. Un déficit provenant des seules charges se reporte sur les bénéfices meublés des dix années suivantes.
Peut-on revenir au micro-BIC après avoir choisi le réel ?
L'option pour le réel est valable un an et se reconduit tacitement. Elle se dénonce selon des délais précis : parlez-en à votre expert-comptable avant la date limite de déclaration, et mesurez l'effet sur les amortissements déjà constatés.
Faut-il un expert-comptable au régime réel ?
La loi ne l'impose pas, mais en pratique c'est le cas de presque tous les investisseurs : le réel suppose un bilan, un compte de résultat et un tableau d'amortissements. Ce coût est une charge déductible et pèse peu face à l'économie d'impôt.