Le LMNP n'apporte aucune réduction d'impôt. Il fait mieux : il neutralise l'impôt sur le loyer pendant toute la phase de détention, par un mécanisme comptable et non par une faveur fiscale temporaire.
01Pourquoi le meublé n'est pas du foncier
Louer nu produit des revenus fonciers, imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Un investisseur en tranche à 41 % conserve donc environ 42 € sur 100 € de loyer.
Louer meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime BIC autorise l'amortissement de l'immeuble et du mobilier, ce que le régime foncier interdit. C'est cette différence, et elle seule, qui explique l'écart de revenu net entre les deux formules.
02Le mécanisme de l'amortissement
Le bien est décomposé en éléments dont les durées d'usage diffèrent : gros œuvre, façades, installations techniques, agencements, mobilier. Chaque composant s'amortit sur sa propre durée.
La charge d'amortissement ainsi constatée vient réduire le résultat imposable, alors qu'elle ne correspond à aucune sortie d'argent. Ajoutée aux intérêts d'emprunt, aux charges de copropriété, à la taxe foncière et aux honoraires comptables, elle absorbe le plus souvent la totalité du loyer.
03Les deux formes de meublé
| Critère | Résidence gérée | Meublé en direct |
|---|---|---|
| Locataire | Un exploitant, via un bail commercial | Un particulier |
| Vacance locative | Portée par l'exploitant | Portée par vous |
| Gestion | Aucune | À votre charge ou déléguée |
| Rendement | Plus faible, plus régulier | Plus élevé, plus volatil |
| Point de vigilance | La solidité de l'exploitant et les clauses de renouvellement du bail | La demande locative réelle du secteur |
04Ce qui a changé, et ce qui n'a pas changé
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession modifie l'équation à la revente. Elle ne touche pas la phase de détention, qui reste le cœur de l'intérêt du montage.
Deux conséquences pratiques : l'horizon de détention devient un paramètre à arbitrer explicitement, et la transmission prend davantage d'intérêt face à la cession. Nous traitons ce point en détail dans notre décryptage dédié.