Le Denormandie est le dernier dispositif à offrir une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient, avec engagement locatif. Sa contrainte est géographique, et elle est stricte.
01Le principe
Le Denormandie reprend la mécanique du Pinel et la déplace vers l'ancien. Vous achetez un logement à rénover dans une commune éligible, vous engagez un volume de travaux significatif, puis vous louez le bien nu comme résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources.
En contrepartie, vous obtenez une réduction d'impôt étalée sur la durée d'engagement retenue, six, neuf ou douze ans, calculée sur le prix de revient total de l'opération, acquisition et travaux compris.
02La condition qui élimine la plupart des dossiers
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Ce seuil s'apprécie sur l'ensemble acquisition plus travaux, ce qui en fait une contrainte forte : sur une opération à 200 000 €, cela suppose environ 50 000 € de travaux facturés.
03À qui il s'adresse réellement
Le Denormandie suppose d'accepter un chantier, donc un délai avant la première location et un aléa sur le coût final. Il convient aux investisseurs qui veulent un actif de centre-ville, souvent mieux placé que le neuf périphérique, et qui acceptent de piloter une rénovation.
Il convient mal à ceux qui cherchent une opération clé en main sans suivi. Dans ce cas, le meublé en résidence gérée ou la nue-propriété répondent mieux au besoin.