Deux opérations conduites cette année par le cabinet : un T3 en hyper-centre de Vienne à 170 000 € en Denormandie, et une restauration à Arles à 245 000 € en Malraux. Même logique de départ — de l'ancien, des travaux lourds, une réduction d'impôt — mais deux résultats fiscaux qui n'ont rien à voir.
01Denormandie : le T3 de Vienne, 3 400 € par an
Un T3 en hyper-centre de Vienne, acquis pour 170 000 € tous frais et travaux compris, avec une enveloppe de travaux représentant 45 % du prix total. Le seuil légal est de 25 % : nous sommes très au-dessus, ce qui sécurise l'éligibilité.
Prix de revient total : 170 000 € · Travaux : 45 % de l'opération
Engagement de location : 9 ans → taux de 18 %
Réduction d'impôt : 3 400 € par an pendant 9 ans, soit 30 600 €.
Le taux dépend uniquement de la durée d'engagement : 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans, jusqu'à 21 % en cas de prorogation à douze ans (BOFiP, BOI-IR-RICI-365-30). La base est plafonnée à 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré.
S'y ajoute un bonus que beaucoup ignorent : la fraction de travaux qui n'est pas retenue dans la base de la réduction peut être déduite en charges foncières. Sur cette opération, le client cumule donc réduction d'impôt et petit déficit foncier. La cerise sur le gâteau.
Une échéance à ne pas manquer : le dispositif Denormandie s'applique aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2026. Au-delà, sauf prorogation en loi de finances, il disparaît.
02Malraux : la restauration d'Arles, 40 425 € de réduction
Changement d'échelle. À Arles, une opération de restauration complète en site patrimonial remarquable, pour un montant total de 245 000 €, réparti entre 45 % de foncier et 55 % de travaux.
Montant total : 245 000 € · Travaux éligibles : 134 750 € (55 %)
Taux applicable : 30 % (site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé)
Réduction d'impôt : 40 425 €, étalée sur la durée des travaux — environ 20 000 € par an sur deux ans.
Le Malraux retient les dépenses de restauration dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, au taux de 30 % en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, et de 22 % dans les autres périmètres éligibles. Si la réduction dépasse l'impôt dû au titre d'une année, le solde s'impute sur les trois années suivantes (BOFiP, BOI-IR-RICI-200-30).
03La différence qui tranche : le plafonnement des niches fiscales
C'est le point décisif, et c'est celui que l'on regarde en premier en rendez-vous.
- Le Denormandie entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an. Les 3 400 € de l'opération de Vienne s'y logent confortablement — mais si vous avez déjà un Pinel, un emploi à domicile et de la garde d'enfants, le plafond se remplit vite.
- Le Malraux est hors plafonnement. Aucune limite de 10 000 € ne vient écrêter les 40 425 € d'Arles.
Pour un contribuable déjà saturé en niches fiscales, ou confronté à une imposition exceptionnelle, cette seule différence suffit à orienter la décision.
04Quel dispositif pour quel profil
Le Denormandie convient quand…
Le ticket d'entrée est modéré, l'imposition se situe autour de la tranche à 30 %, et l'objectif est une réduction régulière et lisible étalée sur neuf ans. C'est aussi le dispositif qui permet d'investir dans des villes moyennes à des prix d'acquisition raisonnables, avec un vrai rendement locatif derrière.
Le Malraux convient quand…
L'imposition est élevée, ou exceptionnelle. Le cas type que nous traitons le plus souvent : un dirigeant qui vient de céder son entreprise et encaisse une année fiscale hors norme. Effacer 40 000 € d'impôt sur deux ans change alors la physionomie de l'opération.
Et le cumul
Rien n'interdit de coupler les deux. Sur les patrimoines importants, c'est même souvent la meilleure réponse : le Malraux absorbe le pic d'imposition, le Denormandie installe une réduction de fond sur la durée, et le déficit foncier neutralise les revenus locatifs existants.
05Le dispositif ne fait pas l'opération
Un avantage fiscal ne rattrape jamais un bien acheté trop cher. Les deux opérations décrites ici tiennent parce que l'emplacement tient : hyper-centre de Vienne, cœur historique d'Arles. La réduction d'impôt vient s'ajouter à une opération qui se défend seule, elle ne la remplace pas.
Nous sommes attachés à proposer des solutions sur mesure. Le bon dispositif, c'est celui qui correspond à la situation fiscale réelle du client cette année-là — pas celui qui se vend le mieux.
Julien Bernard, président de NeoInvest
Le détail de chaque cadre légal est présenté sur nos pages dédiées à la loi Denormandie et à la loi Malraux. Vous pouvez aussi consulter les programmes immobiliers actuellement disponibles, ou l'ensemble des leviers pour réduire vos impôts.
FAQLes questions qu'on nous pose
Peut-on cumuler le Denormandie et le déficit foncier sur un même bien ?
Pas sur les mêmes dépenses : des travaux retenus dans la base de la réduction d'impôt ne peuvent pas être déduits une seconde fois en charges foncières. En revanche, la fraction de travaux non retenue dans cette base peut être déduite des revenus fonciers.
Le Malraux entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € ?
Non. La réduction d'impôt Malraux est exclue du plafonnement global des avantages fiscaux. C'est ce qui en fait l'outil de référence pour les contribuables fortement imposés ou confrontés à un revenu exceptionnel.
Jusqu'à quand peut-on investir en Denormandie ?
Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026. Comme la réduction se calcule sur une opération qui inclut des travaux, il faut anticiper plusieurs mois pour sécuriser le calendrier.
Quel est le montant minimum de travaux exigé en Denormandie ?
Les travaux facturés par une entreprise doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Sur l'opération de Vienne décrite ici, ils atteignaient 45 %, ce qui place le dossier largement au-dessus du seuil.