Malraux est un dispositif de restauration lourde en secteur protégé. Lyon y occupe une place particulière : le Vieux Lyon et les pentes de la Croix-Rousse figurent parmi les périmètres les plus étendus du pays.
01Ce que finance réellement le dispositif
La réduction d'impôt Malraux ne porte pas sur le prix d'acquisition, mais sur le montant des travaux de restauration. C'est une différence structurelle avec le Pinel : plus la part travaux est importante dans l'opération, plus l'avantage est élevé.
Les travaux doivent s'inscrire dans une restauration complète de l'immeuble, déclarée d'utilité publique ou encadrée par le plan applicable au secteur, et être suivis par un architecte des Bâtiments de France. Cette supervision n'est pas une formalité : elle conditionne le calendrier et le coût final.
02Les deux taux, et ce qui les sépare
| Secteur | Taux | Avantage maximal sur 4 ans |
|---|---|---|
| Site patrimonial remarquable avec PSMV | 30 % | 120 000 € |
| Site patrimonial remarquable avec PVAP | 22 % | 88 000 € |
La qualification du secteur figure dans les documents d'urbanisme de la commune. Elle se vérifie, elle ne se suppose pas.
03Les secteurs éligibles à Lyon
Lyon est l'une des villes françaises où le dispositif trouve le plus à s'appliquer, en raison de l'étendue de ses périmètres protégés.
- Le Vieux Lyon — Saint-Jean, Saint-Paul et Saint-Georges, ensemble Renaissance classé au patrimoine mondial et couvert par un plan de sauvegarde
- Les pentes de la Croix-Rousse — l'ancien quartier des canuts, dont les immeubles à hauts plafonds se prêtent particulièrement aux restaurations lourdes
- La Presqu'île — secteurs protégés autour de Bellecour et des Terreaux
Le taux applicable, 22 % ou 30 %, dépend du document d'urbanisme couvrant précisément l'immeuble. Deux bâtiments d'une même rue peuvent relever de régimes différents : cette vérification se fait sur le plan, pas sur l'adresse.
04Le vrai risque n'est pas fiscal
Il est opérationnel. Une restauration en secteur protégé s'étale sur plusieurs années, avec des aléas de chantier réels et des surcoûts fréquents liés aux prescriptions patrimoniales. L'avantage fiscal se consomme au rythme des travaux payés, ce qui suppose une trésorerie disponible sur toute la durée.
Le second point d'attention est la liquidité à la revente. Ces biens sont rares et bien situés, ce qui joue en leur faveur, mais le marché des grands appartements de centre ancien restauré est étroit dans certaines villes.